Premier achat immobilier : les assurances à prévoir, dans l’ordre

Vous venez de signer un compromis et, en quelques semaines, trois interlocuteurs vous parlent d’assurance : la banque réclame une assurance emprunteur, le notaire veut savoir si le logement sera couvert le jour de l’acte, le constructeur évoque une dommages-ouvrage. Personne ne vous donne la vue d’ensemble. Le risque est double : payer deux contrats pour le même logement, ou laisser le bien sans couverture au moment où vous en devenez responsable. Ce guide remet les assurances d’un premier achat dans l’ordre où elles se présentent et tranche, pour chacune, entre obligation légale, exigence de la banque et simple précaution.

Mis à jour le 29 septembre 2026

Obligation légale, exigence bancaire, précaution : trois statuts différents

Certaines assurances sont imposées par la loi : la dommages-ouvrage pour qui fait construire, la responsabilité civile de tout copropriétaire, l’assurance risques locatifs du locataire. D’autres ne sont imposées par aucun texte mais conditionnent un service : l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, pourtant la banque peut refuser de prêter sans elle. D’autres enfin relèvent de la prudence, comme l’assurance habitation du propriétaire qui occupe sa maison.

Cette grille fixe votre marge de manœuvre. Face à une obligation légale, vous choisissez l’assureur, jamais le principe. Face à une exigence bancaire, vous discutez le choix de l’assureur et le contenu des garanties. Face à une assurance facultative, vous arbitrez entre son coût et le risque que vous gardez à votre charge.

Le calendrier d’un premier achat, vu sous l’angle des assurances

Un achat dans l’ancien suit en général quatre temps : la promesse ou le compromis, la recherche du financement, l’offre de prêt, puis l’acte authentique chez le notaire, qui transfère la propriété. S’y ajoutent parfois une mise en location ou des travaux. Chaque temps appelle son assurance.

Si vous empruntez, la promesse comporte obligatoirement une condition suspensive d’obtention de prêt. Le délai pour obtenir l’accord de la banque est en général de 45 à 60 jours et ne peut pas être inférieur à un mois. Or l’offre de prêt n’arrive qu’une fois l’assurance emprunteur acceptée : votre assurance de prêt doit être bouclée dans cette fenêtre, questionnaire de santé compris. Le taux maximal inscrit dans la condition suspensive s’entend par ailleurs hors assurance : surveillez ce coût à part.

Étape 1 : l’assurance emprunteur, exigée avant même l’offre de prêt

Aucune loi n’oblige un emprunteur à s’assurer, mais la banque peut l’exiger et, comme le relève l’ANIL, elle l’impose en pratique pour un crédit immobilier. En cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assureur prend en charge tout ou partie des échéances, selon les garanties choisies. La garantie perte d’emploi reste facultative.

Le point de calendrier figure dans la fiche de Service-public consacrée à l’assurance emprunteur d’un crédit immobilier : c’est une fois l’accord d’un assureur obtenu que l’organisme prêteur accepte de vous faire une offre. L’assurance se prépare donc avec le dossier de financement, pas après. Pour aborder le rendez-vous bancaire avec les bonnes notions, lisez ce guide sur le fonctionnement de l’assurance emprunteur et les raisons pour lesquelles la banque l’exige, publié par un site spécialisé dans l’assurance de prêt immobilier et l’assurance des crédits : il décrit chaque garantie, le calcul de la cotisation et ce qui se passe concrètement en cas de sinistre.

Contrat de la banque ou délégation : le choix se fait dès la demande de prêt

La banque proposera son contrat ou le contrat groupe d’un partenaire, mais vous n’êtes pas tenu de l’accepter. Elle vous remet une fiche standardisée d’information, avec les garanties minimales exigées et le coût approximatif de son offre, puis une fiche personnalisée qui fixe les caractéristiques attendues : hauteur à laquelle le prêt doit être assuré, type et contenu des garanties, définis par 11 critères au maximum, et 4 pour la perte d’emploi.

Si le contrat que vous présentez offre un niveau de garantie équivalent, le prêteur ne peut pas le refuser, et tout refus doit être motivé. Il ne peut pas non plus modifier les conditions du prêt parce que vous choisissez un assureur externe. Cette délégation d’assurance est souvent le principal levier d’économie d’un premier emprunt ; les démarches et les refus classiques sont détaillés dans ce dossier consacré à la délégation d’assurance de prêt et aux économies qu’elle permet. Comparez le coût total en euros, exprimé depuis 2022 sur toute la durée du prêt et sur les huit premières années, ainsi que les délais de carence et de franchise.

Questionnaire de santé : ce que la loi Lemoine a changé, et pour qui

Depuis le 1er juin 2022, l’assureur ne peut demander aucune information sur votre santé lorsque deux conditions sont réunies : vos crédits immobiliers cumulés ne dépassent pas 200 000 euros par emprunteur, et le remboursement se termine avant vos 60 ans. Le seuil s’apprécie par assuré : un couple qui emprunte davantage peut rester dans le dispositif selon la part assurée sur chaque tête.

Sinon, le questionnaire reste la règle et doit être rempli de bonne foi : une fausse déclaration intentionnelle permet à l’assureur de refuser de vous indemniser. En cas de risque aggravé de santé, la convention Aeras s’applique automatiquement. Son droit à l’oubli dispense de déclarer un cancer ou une hépatite virale C lorsque le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins cinq ans sans rechute et que le contrat prend fin avant vos 71 ans. Sa grille de référence encadre surprimes et exclusions pour certaines maladies, si le crédit ne dépasse pas 420 000 euros et que vous avez moins de 71 ans à la fin du contrat.

En cas de refus, les banques se sont engagées à étudier des garanties alternatives, comme une assurance-vie déjà souscrite ou une hypothèque sur un autre bien. Avec un dossier médical chargé, sollicitez plusieurs assureurs dès la signature du compromis.

Emprunter à deux : la quotité se décide avant les devis

En couple, vous répartissez la couverture exigée entre les deux emprunteurs : c’est la quotité. À 50 % sur chaque tête, le décès de l’un fait rembourser la moitié du capital restant dû, et le survivant paie l’autre moitié. À 100 % sur chaque tête, le prêt est soldé dès le premier décès, pour une cotisation plus élevée.

Si l’un des deux ne pourrait pas assumer seul la mensualité, une quotité plus forte sur le revenu principal protège le foyer. Ce choix joue aussi sur le seuil de 200 000 euros, puisqu’il détermine la part assurée par personne. Fixez-le avant de demander les devis, sinon ils ne seront pas comparables.

Offre de prêt et délai de réflexion : quand l’assurance commence à courir

À réception de l’offre, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui ne peut pas être réduit, et la banque doit maintenir ses conditions au moins 30 jours. Sauf clause contraire, les cotisations d’assurance démarrent à la signature de l’offre, pas au déblocage des fonds : si l’acte est lointain, demandez un démarrage au premier décaissement.

Ce premier choix n’est pas définitif. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans préavis ni frais, en présentant un contrat équivalent. En cas d’accord, la banque a 10 jours ouvrés pour modifier le contrat de crédit par avenant. Mais les cotisations versées sur un contrat trop cher ne se récupèrent pas : comparez dès le départ.

Étape 2 : l’assurance habitation, à caler sur le jour de l’acte

Lorsqu’un logement assuré est vendu, le contrat habitation du vendeur est automatiquement transféré à l’acheteur, pour éviter tout trou de couverture. Vous pouvez le conserver ou le résilier par lettre recommandée ; l’assureur peut lui aussi y mettre fin dans les trois mois qui suivent l’information de la vente. La fiche de Service-public sur l’assurance habitation en cas d’achat d’un logement ajoute une consigne nette : si le logement n’est pas assuré au jour du transfert de propriété, vous devez souscrire un contrat avant la signature de l’acte.

Le plus simple consiste souvent à souscrire votre propre contrat avec effet au jour de l’acte, puis à résilier le contrat transféré pour ne pas payer deux cotisations. Si vous comptez regrouper vos contrats, la question de l’intérêt d’assurer sa maison et sa voiture chez le même assureur se pose à ce moment-là. Dans un arrêt du 7 mars 2019 (n° 18-10973) commenté par l’ANIL, la Cour de cassation a par ailleurs jugé que les droits nés de l’assurance du vendeur sont transmis à l’acquéreur dès la promesse, sauf clause contraire : un sinistre survenu avant l’acte peut ainsi être indemnisé au profit de l’acheteur.

Maison ou appartement en copropriété : ce que la loi impose

Le propriétaire qui occupe une maison individuelle n’a aucune obligation légale d’assurer son logement. Il reste pourtant responsable des dommages que son bien cause aux tiers : incendie qui se propage, dégât des eaux chez le voisin, arbre qui tombe sur la maison d’à côté.

En copropriété, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, une assurance responsabilité civile ; la fiche de Service-public sur l’assurance du logement par le propriétaire résume ces obligations. L’assurance multirisque de l’immeuble, qui couvre les parties communes, est facultative sauf si le règlement de copropriété l’impose : lisez-le avant l’acte. Pour un dégât des eaux touchant plusieurs lots, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique tant que les dommages ne dépassent pas 5 000 euros hors taxes. Les clauses qui font la différence le jour du sinistre sont détaillées dans notre article sur les clauses du contrat d’assurance habitation qui comptent en cas de dégât des eaux en hiver.

Pourquoi s’assurer même sans obligation

Un contrat multirisque habitation couvre aussi vos propres biens et apporte la garantie catastrophe naturelle, qui ne peut pas être souscrite seule : elle est incluse automatiquement dans les contrats couvrant les dommages aux biens. Elle joue après un arrêté interministériel, avec une déclaration au plus tard 30 jours après sa publication, et une franchise légale de 380 euros, portée à 1 520 euros pour les mouvements de terrain liés à la sécheresse. Quand toute l’épargne est passée dans l’apport, renoncer à cette couverture revient à parier le logement sur l’absence de sinistre. Les bons gestes après un événement climatique figurent dans notre guide des réflexes d’assurance face aux incendies, à la sécheresse et aux inondations.

Étape 3 si vous achetez pour louer : PNO et assurance du locataire

Pour un investissement locatif, la banque adapte d’abord l’assurance emprunteur exigée au type de crédit. Côté logement, deux assurances coexistent. Le locataire doit assurer au minimum les risques locatifs, incendie, explosion et dégât des eaux, et vous remettre une attestation à la remise des clés, puis chaque année à votre demande. À défaut, vous pouvez engager la résiliation du bail ou souscrire une assurance pour son compte, après l’en avoir informé par lettre recommandée et lui avoir laissé un mois.

En copropriété, l’obligation de responsabilité civile vaut aussi pour le copropriétaire non occupant ; elle se remplit par un contrat propriétaire non occupant, ou PNO, qui protège aussi le lot en l’absence de locataire ou si l’assurance de celui-ci fait défaut. Pour une maison louée hors copropriété, la PNO n’est pas obligatoire, mais vous restez responsable envers les tiers, et les dégâts survenus pendant la vacance ne relèvent d’aucune assurance du locataire.

La garantie loyers impayés, un arbitrage et non une obligation

Aucun texte n’impose d’assurer les loyers impayés. Mais si vous souscrivez une telle garantie en tant que propriétaire personne physique, vous ne pouvez plus exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Pesez donc son coût face à la sécurité qu’apporterait un garant.

Étape 4 si vous construisez ou rénovez lourdement : la dommages-ouvrage

Si vous faites construire, ou si vous achetez une maison ancienne pour la transformer en profondeur, la dommages-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier, pour une construction, une extension ou une rénovation importante : structure, gros œuvre extérieur, fondations, terrassement, ravalement d’étanchéité.

Elle finance la réparation des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre qu’un responsable soit désigné, puis se retourne contre les entreprises. Elle couvre pendant dix ans après la réception les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, en prenant le relais de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception. L’assureur a 60 jours à compter de la déclaration complète pour se prononcer, 15 jours si les dommages sont estimés à moins de 1 800 euros, puis 90 jours pour présenter une offre, sans franchise à votre charge. La fiche de Service-public dédiée à l’assurance dommages-ouvrage, vérifiée en septembre 2026, détaille la procédure.

Un point trompe souvent. Le défaut de dommages-ouvrage est un délit puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende, mais ces sanctions ne s’appliquent pas au particulier qui construit un logement pour l’occuper lui-même ou y loger un membre de sa famille. L’obligation demeure : sans ce contrat, vous attendrez l’issue d’une recherche de responsabilités pour être indemnisé, et un futur acheteur ne bénéficiera d’aucune garantie transmise.

CCMI, VEFA, maison récente : qui souscrit quoi

Avec un contrat de construction de maison individuelle, c’est vous, maître d’ouvrage, qui souscrivez la dommages-ouvrage, et le contrat en mentionne la référence. Le constructeur vous remet une attestation de garantie de livraison à votre nom et celle de son assurance décennale. Si les conditions suspensives, dont l’obtention des prêts et de la dommages-ouvrage, ne sont pas réalisées au plus tard à l’ouverture du chantier, le contrat est annulé et les sommes versées vous sont restituées.

En VEFA, le promoteur fait partie des personnes tenues de souscrire la dommages-ouvrage : demandez l’attestation, et faites démarrer votre assurance habitation à la livraison. Enfin, pour une maison achevée depuis moins de dix ans, la dommages-ouvrage vous est transmise : l’acte de vente mentionne son existence et l’attestation y est annexée. Si le dossier n’en contient pas, interrogez le vendeur avant de signer.

Le récapitulatif, dans l’ordre chronologique

Dès le compromis, l’assurance emprunteur, exigée par la banque et à obtenir dans le délai de la condition suspensive. Avant tout chantier de construction ou de rénovation lourde, la dommages-ouvrage, obligatoire. Quelques jours avant l’acte, l’assurance habitation avec effet au jour de la signature, ou à la livraison en VEFA : obligatoire en responsabilité civile en copropriété, vivement conseillée pour une maison. Si vous louez, la PNO et le contrôle de l’attestation du locataire à la remise des clés.

Les erreurs qui coûtent cher lors d’un premier achat

Signer le contrat groupe sans comparaison en se promettant de changer plus tard, alors que les cotisations versées d’ici là sont perdues. Oublier que le contrat habitation du vendeur vous a été transféré, et payer deux cotisations. Laisser un lot locatif sans couverture pendant la vacance. Lancer les travaux avant la dommages-ouvrage. Remplir approximativement un questionnaire de santé.

Enfin, ne figez pas votre budget assurance le jour de l’achat : les hausses redoutées pour les assurances auto et habitation à l’horizon 2027 rappellent qu’un contrat se remet en concurrence régulièrement, et l’assurance emprunteur, résiliable à tout moment, se prête au même exercice.

Questions fréquentes

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un premier achat immobilier ?

Aucune loi ne l’impose, mais la banque peut l’exiger et le fait en pratique pour un crédit immobilier. L’offre de prêt n’est émise qu’après l’accord d’un assureur. Vous restez libre de choisir un autre assureur que celui de la banque, avec un niveau de garantie équivalent.

Faut-il assurer le logement avant la signature chez le notaire ?

Le contrat habitation du vendeur vous est transféré automatiquement lors de la vente. Si le logement n’est pas assuré au jour du transfert de propriété, vous devez souscrire un contrat avant la signature de l’acte. Le plus simple : votre propre contrat avec effet au jour de l’acte, puis la résiliation du contrat transféré.

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le propriétaire d’une maison ?

Non, le propriétaire qui occupe une maison hors copropriété n’a aucune obligation légale. Il reste responsable des dommages que son bien cause aux tiers. En copropriété, chaque copropriétaire doit en revanche être assuré en responsabilité civile.

L’assurance PNO est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?

En copropriété, tout copropriétaire, même non occupant, doit être assuré en responsabilité civile, ce que fait un contrat PNO. Pour une maison louée hors copropriété, aucune loi ne l’impose, mais le bailleur reste responsable envers les tiers.

Qui souscrit la dommages-ouvrage quand on fait construire sa maison ?

Avec un contrat de construction de maison individuelle, c’est vous, maître d’ouvrage, qui la souscrivez avant l’ouverture du chantier. Le constructeur fournit une garantie de livraison et son attestation décennale. En VEFA, le promoteur fait partie des personnes tenues de la souscrire.